一线城市限购微松，狼真的来了？| 楼先生问答NO.458
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杭州是全国楼市的风向标吗？
这一轮，杭州太厉害了。尽管不是一线城市，却吸引了全国的关注目光。其它城市已经有点熄火了，但杭州不管是市场预期、成交流量，都依然还能够稳住。
所以我说：只要杭州不熄火，本轮周期就还没有真正结束。当然，不可否认，整个市场正在向下调整。
杭州到底会不会熄火？现在谁也说不好。我们只有再过三个月，观察一下还会不会出现小阳春。最关键的是，要摸清杭州政府的暧昧态度。
这两天，最大的新闻就是广州。
两个关键点：一，广州是一线城市，意义会被放大；二，广州限购政策发生了微松。
调整前：必须连续缴纳5年社保，或连续5年个税税单（中间不能断缴，不能补交）。调整后：连续缴纳社保+个税=5年就可以了。尽管力度非常非常小。但明眼人看出：广州在释放限购放松的信号。
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总价400万、未来科技城、城北运河湾
@郎燕
老师，我现在住松木场，还在读保俶塔实验学校，工作在灵隐路。打算在城区买一套400万左右的房子，看了一些老小区，眼睛都看花了，您觉得要不要去买新房？您看选哪里好？
楼先生：400万在黄龙附近买不到很好的房子，估计能买到的也都是年纪比较大的小区。离保小和灵隐比较近的新盘有两个，一个中海黄龙云起，一个厘望，预算肯定是不够的。如果说，要考虑房子本身的舒适性，或者说居住感受度，那还是建议新房。
往城西去选，主要关注天空之城，估计年底前会上市，据说首开是洋房和小高层，预计4万左右。从通勤路线来看，还是能符合你的需求。另一个往城北，也就是我们经常提到的两个楼盘，风尚望和湾和天阅云合源，除了地铁搭不上，地理位置和交通路线还是比较方便的，融创的品质也有保证。
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500万、资产沉淀的容器、天空之城
@俊红
预算500万，明年会在未来科技城淘宝城旁上班。 刚需+保值跑赢通胀，不依赖地铁及公共交通出行，期望一步到位，目前看了耦园和西溪融庄的二手房，但这两个盘价格都还挺坚挺。所以又想摇新盘，比如天空之城，考虑1是中签率低，2是不喜欢大体量有刚需的小区。老师有什么建议吗？另外后期可能搬家去上海，杭州还要买吗？
楼先生：即便去上海，也不是短期内就能在上海买房子。相比杭州，上海的限购门槛要高得多。与其手握现金慌不择路，还不如变成房子，在没有更好更稳的投资渠道情况下，房子还是普通人最好的资产沉淀的容器。房子是一座城市的股票，杭州还在向上发展，就值得买。
天空之城这样的房子，如果摇得到，没什么不行。从自住角度来讲，可以说，天空之城没什么大的短板，建筑体量很大，又是TOD，小区内有办公楼、学校、便民服务中心等很多配套。尽管你不依赖地铁，但地铁之于杭州这座城市的重要性，是与日俱增的。
换句话说，地铁盘会增加换手率。另外，天空之城这样的超级大盘，到了二手房市场，是有绝对的话语权，在它面前，耦园、西溪融庄只能是普通小区。所以，天空之城还是先去摇吧。何况二手房也不便宜，搁置一边等等再说。
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宋卫平的养老产品、陶然里、投资型置换
@jwb
手上有一套左岸花园的房子，位置楼层户型都是小区里数一数二的，但是感觉左岸花园的潜力不大了，现在想换之江板块的房子，就是之江板块二手房价格有点虚高，最近看了蓝城宋卫平的陶然里，40年产权的养老产品，不知道升值空间怎么样，向您请教建议。
楼先生：从桥西换到之江，还是二手房之间置换，真没什么必要。从自住角度来看，桥西和之江都是很宜居的区域，一个人间烟火气，一个自然环境美，换到之江去住，倒是可以的。但投资的话，真没什么好图的，是一万个不建议这样做。
自住，只要适合自己的就是最好的。但投资需求，大家的目的都是一样的。目前一二手房倒挂的情况下，还是有很多人愿意折腾，追逐红盘和利差。或者，以劣换优，以旧换新，也有很多人，不看短期能占多少便宜，而是长期能改善资产。
再看陶然里，是宋卫平很关注的一个养老项目，产品的理念很先进，在临平蓝庭的基础上又进一步，而且地段很好，在之江核心区域。在杭州这个地方，周边好山好水太多了，陶然里最难得的是，它就在城市里。对于陶然里，不要去关注升值空间，而是关心是不是需要这样的产品。另外，不是想买就能买得到，它有比较严格的购买门槛。
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800多万、艮山府、东潮府、都会森林
@黄一
层楼老师好。最近在考虑买艮山府的二手200方，2楼，请问这个楼盘跟户型有什么硬伤吗？
楼先生：艮山府最大的bug就是户型，而户型差是比较致命的。没记错的话，200方只有三房，而且户型格局也奇奇怪怪，与现在200方相比，完全不在一个赛道上。当然，单价是实惠的，4万出头就能买得到，但总价也要800多万，除非你就是要买这个地段，不然就不要买，何况还是二楼。有这么好的承价能力，也太委屈自己了吧。
换一个思维，800多万预算，可挑选余地很大啊。往东过去一点，城东新城有一堆楼盘可以选择，甚至叠墅也能买得起，比如景粼天著、东潮府。即便相同的地段，不是还有一个都会森林吗？再怎么样，比艮山府更有前景。
要是愿意跨江到对岸，晓风印月、丹枫四季，以及接下来御虹府、亚运村都可以考虑。总之，200方二楼艮山府，慎重做决定。
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300万、艮北89方二手房、丁桥/桃源/长睦
@小蛇来了
楼先生，工作满两年，单身，想买首套房自住加保值，预算300万，上班在上城，目前在看艮北、普福、笕桥，哪个前景更好，是买城东的二手房，还是去摇萧山余杭的新房比较好？
楼先生：这三个地方的新盘，超出预算了。如果二手89方小三房能买得到，可以关注艮北多一点。相比笕桥和普福，艮北的城市资源更多，其它不说，地铁这一点，艮北就值得「优先级推荐」。不过，只有300万预算，估计只有几个毛坯交付的楼盘，比如武林郡，年底可以淘一淘。
对于自住来讲，新房和二手房不是非此即彼的选择，尤其二手房价格还是回落，慢慢会腾出更多的买入机会。如果着急自住，关注二手房多一点，需要多花点时间和精力，如果不着急住，该摇的楼盘也还是参加摇号。
在上城区工作，往北可以到丁桥以及围绕丁桥的桃源、长睦，年底会有芳菲与城的高层，可以重点关注，明年还有好几个现房楼盘；往南可以先关注悦虹湾。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络